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第16部分（第1页）

（３）对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。

（４）其他方式。如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖欠或拒交各种应交费者，有些物业管理公司往往取消部分业主权利或给予罚交滞纳金处罚；而有些物业管理公司则采取停水、停电和停气的办法处理，这种方式虽然有时奏效，但与政府法规不符，应当慎用，如果想采用这种办法，则最好将有关条款写进业主公约，待业主签约认可后再付诸实施，或在委托合同中明确规定有关处罚条款。

Q：新房未入住，要不要交物管费？

A：针对这个问题，有专家指出：即使业主没有入住，但是仍然会有费用产生，如电梯的使用等。

根据前期物业服务合同第7条中的规定：“合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。”“购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向物管单位进行书面备案，物管单位应向业主按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”

Q：在小区内丢车，物管该不该赔？

A：具体来说，物管该不该赔偿丢失车辆的损失要看双方合同怎么约定。如果物管合同双方没有具体约定，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库里，如有损坏或失窃，能证明物业公司未尽看管责任的，应该要求物业公司赔偿。除此之外，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业公司就没有赔偿责任。如果双方有具体约定物业公司有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在小区内，物业都要负责。比如《南京市物业管理办法》第32条规定：“业主共用车库（位）的管理等事项由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。”

Q：小区广告收益应当归谁所有？

A：目前，利用物业的共用部位、共用设施设备作广告十分常见。应本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些部位、设施的所有权，谁就能取得广告的收益。

一般情况下，小区公共部分属于业主共有，包括按照规划建设规定修建的公共建筑和共用设施等。由于物业公司本身并不享有小区公共场所的所有权，无权取得与广告相关的收益，其收益应归业主所有。至于对这些收益如何使用、支配，则是另一个问题。对此，我国《物业管理条例》第55条有明确规定：“利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主。”

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七大常见的房地产消费争议类型

商品房首先是商品，但又不同于一般的商品，在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识，购房者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多，乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考，并告知购房者出现争议后应该如何解决。

本章提要

●　七大常见的房地产消费争议类型

●　解决房地产争议的途径

●　几种常见维权问题的处理

●　乐居房博士Q&A

购房合同相关争议

目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”，但合同涉及的内容不可能面面俱到，开发商常利用“格式合同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任，发生纠纷后，购房者难以得到满意的答复。

房屋质量相关争议

房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题，主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材质价高质次等。质量问题不仅在经济上给购房者造成损失，甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。

交房时间相关争议

通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实践中，由于这样或那样的因素，迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房，购房者才发现有些违约责任的约定是不平等的。

广告宣传相关争议

开发商为吸引购房者，往往在广告宣传材料上，把房地产项目的地段、位置、价格、品质、保值升值潜力等说得过于优越，但购房者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远，有的则根本不一样。在落入广告陷阱后，购房者才意识到自己的权益受到侵害。

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