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第138章 深聊（第1页）

黎光疑惑道：“赵老板，你家是不是有人做过地产领域这一行，咋内行套路知道的这么多？”

赵瑞龙呵呵一声：“没吃过猪肉，还没看过猪跑吗？你们这个行业玩的什么猫腻，我看一眼就知道个大概，那些地产公司的老总，他们吃完饭拉出来的屎是什么形状，我不用想也能猜个八九不离十……”

“哦？是吗？”黎光觉得赵瑞龙是在吹牛B，他想看看赵瑞龙对地产领域是真的深入了解，还是道听途说的泛泛而谈：“赵老板，那你觉得房产领域未来的前景，会怎么样？我们这些房产公司，生存环境会如何？”

赵瑞龙如实说道：“如今全国的城市化率18.3%，连20%都不到！这意味着所有从事房产领域的企业，都走在了顺势而为的趋势中，因为提高城市化率，是时代的必然！这一点可以参考美利坚房产行业的发展！正所谓站在风口上，猪都能飞，所有深耕房产领域的企业，未来20年之内，都能闭着眼睛赚钱！”

黎光听到赵瑞龙的分析，点头表示赞同。

赵瑞龙话锋一转：“但天有不测风云，虽然国内的房产行业必将走向一波高~~巢，可行进过程中，也要未雨绸缪考虑到国际环境。如果在此期间全球出现金融危机，或者是亚洲局部的金融危机，那么以当前所有房产公司资金链紧绷的运作模式，很容易就会淘汰出局一批企业！因此，我们必须眼观六路耳听八方，时刻关注着国际局势，务必要做好极端条件下的应急预案，绝对不能被突如其来的意外打的措手不及！”

听到此，黎光冲赵瑞龙竖起了大拇指。

赵瑞龙则是继续话锋一转说道：“只要有了应急预案，只要一切都在预料之中，那么企业便不会脱离掌控淘汰出局。经营上遇到困难，都是暂时的，假使金融危机来临，即使当前大环境造成房产领域经营困难，但只要全国城市化率没有提上来，那么房地产领域崛起的周期便没有终结，只要坚持下去，必然会等来辉煌的曙光！！！

宏观调控的政策，到时一定会出台，各种房地产领域的利好，都一定会陆续出现，比如购房补贴、购房不扣税、买房首付降低、以及借贷还款期限的延长……我说的这些政策，早晚有一天必然会一一出台！”

当黎光听到赵瑞龙刚刚的一段话，暗自佩服：不愧是省~萎~书~记家的二代，眼光真的很超前、很独到！

赵瑞龙冲黎光语重心长道：“黎总，我让你现在从住宅地产项目着手尝试在汉东京州搞商业地产，其实也是间接给你指出了未来【黎明集团】的发展方向。房地产住宅这个项目，再做个三四年之后，必然雨后春笋一般全国开花，到时上万家资质不一的房产公司一头扎进这个领域，竞争必然非常激烈，唯有转型才能获得更好的发展！

当你商业地产做到一定程度，又会有其他房地产公司跟风，而那时你的公司，相信已经做到了绝对的龙头地位，你必须要着手考虑从商业地产逐步率先转型到现代服务业……”

“转型到服务业？啥意思？”黎光表示不解：“既然那时已经做到了绝对的龙头，为何还要否定自身已经做的不错的商业模式？冒险迈入跟房产几乎关系不大的服务业？你这不是在不断折腾自己吗？！”

“原因很简单。”赵瑞龙嘴角划过一道弧度：“房产行业有两个大缺陷，其一，它周期性强，它在世界范围内，都是永远受政策、金融、以及各方面综合影响的领域，在周期波动时，壁垒不坚固的房产企业，大概率会死掉，非常不稳定！

其二，它的现金流太差，房子它永远不会跟快消品一样，更换速度也不可能跟汽车一样，除了投资炒房的人，正常人买房子基本就住半辈子、一辈子，甚至还流传两三代人……当城市化率达到百分之八十左右时，房地产行业就一定会迅速萎靡，只有极少数的房产企业，能活下去几十甚至上百年……

另外，现在房产经营的套路，建筑商成本10%左右，房地产利润15%到30%左右，剩下55%左右都是土地加税费，房地产相当于在以高周转、低毛利的快消品模式在做房地产领域，这中间风险极大，一旦高周转转不下去，那么低毛利就不可能赚钱了，到后面房地产企业经营的越大，当高周转周转不下去时，它亏损的也就越多……

鉴于此，未来唯有主动转型，主动壮士断腕！比如从商业地产转型服务方面做个收租的‘物业’……保持自身长期稳定的现金流，这样才能活的长远！！！”

赵瑞龙作为过来人，他深知未来20多年之后，随着市场饱和与政策的限制，会有众多房产公司暴雷。

赵瑞龙认为，这不是某个人的问题，而是时代的问题。房产领域这种商业模式，从一开始就是有问题的。

上面的人，在后期虽然出台政策限制不给房地产企业发放贷款，但下有对策，人们的智慧是无穷的，他们通过信托公司去借贷。

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这中间的套路就是房地产公司拿自己的某个建筑项目做抵押，交一笔手续费去信托公司发信托，信托公司再把这个发出来的信托产品卖给银行，然后房产公司通过信托公司的通道得到了银行的钱，这完全就是自欺欺人的把戏。

中间让信托公司白白赚了钱，变向增加了房产公司的融资成本。说白了，信托公司就是个拉~~皮~~条~~~的，他把房产公司发布的信托包装一下拿到银行面前，银行都不用认真审核，就给了钱买了信托……

这种套路，唯有日后资产管理新规定关闭了信托这个吸血鬼通道之后，才能断绝这条路。可一旦这条路断了，那么那些大型地产公司，大概率都会一个个暴雷。失去了这条路，房地产公司想单纯依靠预售卖房来活下去，难如登天，大部分预售完之后连房子都盖不起来，直接成了烂尾项目。

其实在房产领域的大佬，公司负债率都很高，不说出头鸟老许的两万多亿，这其实都是小数目，城投欠的64万亿，比老许欠的多了30多倍，那才是真的牛B……总而言之，无论这帮大佬怎么折腾，上面都睁一只眼闭一只眼当作看不见，只要不涉及到资产转移，那么就任他们这些企业家胡JB折腾。因为对上面来说，内债不算债务，都是一种税收手段罢了。

像典型的案例老许，他如果不去私下转移资产，那还不会有人找他事，毕竟这2万多亿的债务形成过程中，他让一些人赚了钱，也创造了众多税收和~G~D~~P，但他偏偏作死，在海外借美债，让国内银行熟人给他做担保，国内银行又拿老许在国内正在建设的各种即将烂尾的项目做抵押……

一旦老许不还钱了，国内银行只能拿到老许国内那些烂尾工程的烂资产，根本没机会回本，同时还要真金白银的掏钱给老许还国外的美债。

这等于老许的身份成了间谍了，帮美利坚盗取国内的财库！

之后国内资本接手这烂摊子，对外发债务票据，这个票据由秧行【刃民银行】买单形成逆回购，这就变向等于全国所有人给老许留下的烂摊子买单。

唉！赵瑞龙想到房地产领域未来的糟心事儿，也是很无奈。

个人的力量终究有限，历史的车轮滚滚向前，不会因任何人而停止。

所以赵瑞龙能做的，就是在车轮向前冲时~顺势而为，在大厦将倾时，及早抽身，成功吃下这段时间的红利。

赵瑞龙点拨黎光说道：“你从事的房地产领域，各种借贷和偿还，可以说全都上了发条，有一个环节出现问题，就是多米诺骨牌倒塌的连锁反应。所以我建议你日后公司做大做强了，收购买入至少一个证券公司，取得牌照之后让其成为你拆东墙补西墙的后备保障。一旦因为不可抗拒的意外因素导致你某个还款无法按时偿还，可以即使通过证券公司充足的资金，短暂挪移一下弥补漏洞，然后后续再想办法一步步填上窟窿……”

黎光听赵瑞龙一席话，受益匪浅。他对未来经营房地产企业的思路，也有了明确的路径：“嗯，未来确实有必要进军证券领域，毕竟这些金融机构可是拥有庞大的现金流……”

赵瑞龙跟黎光聊了很久，黎光发现随着聊天的深入，他越来越觉得赵瑞龙仿佛拥有上帝视角，在房产领域内的各种问题，全都考虑的面面俱到，远超他这个多年一步步打拼出来的实战派。

黎光越聊越过瘾，直接不让赵瑞龙走了，他在附近酒店开了一个商务套房，要多听赵瑞龙说说房地产方面的事儿……

（感谢爱吃零食玉米饼的林国打赏！）

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