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刘教授指指金帆教授说:
“你俩幸灾乐祸,有点报私仇的感觉。”
金帆哈哈笑起来,指指成林说:
“老刘,报私仇的主要是成林。”
玩笑开过,金帆教授指指刘教授和丁教授,对成林说:
“刘教授和丁教授他们有个课题,研究房地产公司的债务问题的。你比我研究的透切,喊你过来,有几个问题听听你的看法。”
成林坐直身子看着三个教授。
刘教授从包里拿过一个提纲问成林:
“你和金帆教授都关注到房地产公司的债务不正常,眼下处理最稳妥的策略是什么?”
成林想了一会,摇摇头说:
“这个我说不好,没有太稳妥的方法了,只能一步步循序渐进,走一步看一步了。当务之急是先让房地产公司把内保外贷部分外汇贷款还上,再把各地区给他们的信用贷款还上,严格控制他们在境内外发债,遏制他们乱借钱的冲动。
房地产公司的债务已经尾大不掉了,甚至开始绑架地方政府,这不是个好苗头。”
丁教授一脸严肃:
“这样会不会影响房地产公司的正常经营?”
成林点点头说:
“肯定多少有些影响。尚未动工的项目暂缓开工手续办理。正在开发的项目,严格管控房产预售资金。
前几个月东镇开展了预售资金专项整治活动,大部分房产公司存在行贿主管人员,抽逃预售资金的情况。
东镇方面比较强硬,通过撤销房产预售许可证的手段,已经将大部分房产项目的预售资金追回。这个活动需要在大范围内铺开,确保购房者的利益。”
刘教授点点头,开始第二个问题:
“房产开发公司的债务,我们也做过分析,银行贷款都有抵押,这块目前安全可控。
购房者缴纳的首付款,或者履约定金,这一块由预售资金监管。
其他的是开发过程的流动负债。
目前负债的风险,似乎并不像你和金帆教授焦虑的那样吧?”
成林点点头:
“刘教授,先说银行贷款这块:
银行抵押贷款相对安全一些,这个是浮在水面之上的。还有保险公司和社会资金,给房地产公司做的配资,这一块没有足够的抵押,暴露出来的风险比较大。
银行的抵押大部分是土地抵押,您知道评估机构的水分。目前的土地价格,并不是土地的真正价值,它只是市场竞标时候的一个估值。
如果调控政策加码房产销售价格不及预期,土地的价值也得贬值,与拍卖价格形成倒挂也不意外,那时候银行将面临大面积的违约。
第二个是预售资金监管。估计国内绝大部分地区都存在问题,如果这个篱笆扎紧了,风险能少一些。
第三个是开发过程中的风险。
房地产公司乱开商业承兑汇票,目前不少房地产公司的承兑汇票已经没人愿意要了,贴现兑付不了了。
这一块的规模仅次于土地出让金的规模,风险不容易控制。”
刘教授点点头,提了下一个问题:
“房产行业的风险在累积,有的专家建议采用硬着陆方式来管控,你怎么看这个问题?”
成林摇摇头:
“刘教授,如果采用硬着陆方式,效果如何我无法预料。
咱们可以分析一下,九十年代初期那次硬着陆的结果。那次硬着陆,导致房地产行业多年一蹶不振,各方损失不计其数。
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